张先生与李女士原是恋人关系，因李女士不具备在京购房资格，便借用张先生的名义购买了一套房屋。房屋总价款440余万，其中首付款290余万元由李女士支付，余款150万元以张先生为主贷人，通过银行贷款方式支付，房屋登记在张先生个人名下。

　　双方还为此签订协议，明确约定房屋系李女士借用张先生名义购买，房屋首付款由李女士出资，房屋贷款由李女士负责偿还，两年后张先生配合将房屋过户至李女士名下。

　　不久后两人分手，双方因房屋过户问题产生争议，李女士停止还贷，张先生每月代李女士偿还银行贷款。后李女士以合同纠纷诉至法院，要求张先生配合房屋过户，并赔偿律师费、诉讼费、公证费等各项损失。

　　庭审中张先生辩称，其认可借名买房的事实，也一直在催促李女士尽快完成过户。但李女士名下已经有两套房，根据北京限购政策，不具备购房资格。因此，是因李女士自身原因未能完成过户。房屋登记在自己名下不光影响购房资格，作为房贷的主贷人，在李女士断供之后，银行一直要求还款，给其造成了巨大的心理压力。为了不影响个人征信，张先生只能先行还款，这些费用均应由李女士负担。

　　诉讼中，双方均表示同意将房屋过户至李女士名下，房屋剩余贷款由李女士负责偿还。在法庭辩论终结前，李女士提交了购房资质核验单，证明其具备在京购房资格。双方争议焦点主要集中于各自的损失。最终法院判决张先生配合李女士将房屋过户至李女士名下，李女士给付张先生垫付的各项费用合计十二万七千余元。

　　宣判后，张先生提起上诉，在二审法官的主持下双方达成和解。

法官说法

　　借名买房，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中，由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借名买房合同纠纷较为普遍。在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。

　　本案中，双方签订了《协议》，对于借名买房关系进行了约定，以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。从借名人和出借人的角度出发，该做法值得肯定，但借名买房依然存在很多法律风险。

　　除了本案的情况外，常见风险有：

　　登记人反悔，在出资人证据不足，不能证明双方之间系借名买房关系的情况下，要想取得房屋产权或收回买房款都很困难；房屋被征收，征收补偿款被登记人领取从而产生纠纷；房屋实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产等风险。

　　2018年，李女士为规避购房限购政策，借用弟弟李先生的名字购买了一套新房。房屋系李女士出资，《商品房预售合同》中“买受人”处的签名系李女士借用李先生的名字签署并按手印。购房后，李女士一家实际居住在房屋内，并交纳了日常水电燃气等一系列费用。但该房屋只办理了预售合同备案，未办理过户登记手续。

　　2020年，法院生效判决确认李先生对宏远公司负有借款债务的连带清偿义务，判决李先生向宏远公司偿还款项。因李先生未履行上述判决，宏远公司向法院申请强制执行，查封了预售登记在李先生名下的前述房屋。

　　2021年，李女士提出执行异议，认为其系房屋的实际权利人，法院作出裁定，驳回李女士的异议请求。李女士不服该裁定，提起执行异议之诉，以房屋系借用李先生名义购买并登记在李先生名下为由，主张涉案房屋归其所有，并据此主张其有权排除强制执行。

　　法院经审理认为，现涉案房屋尚未办理不动产权属登记，李女士基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。至于李女士对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，即使李女士主张的借名购房属实，李女士与李先生之间成立的也是借名购房合同关系，李女士据此就涉案房屋享有的也仅是请求李先生履行出名人义务的债权，该债权不应优先于宏远公司的债权得到保护，并据此驳回了李女士的全部诉讼请求。

　　宣判后，李女士提起上诉，二审维持原判。该判决已生效。

法官说法